A Log Commercial Properties, criada pela construtora MRV em 2008, anunciou mudanças na estratégia para acelerar expansão em um mercado que enfrenta escassez de estoque apesar de oferta recorde. Em 2025 o Brasil entregou 3,4 milhões de metros quadrados de novos galpões logísticos, mas a vacância nacional caiu para 6,6%, o menor nível da série histórica, e regiões como Sul e Nordeste já operam com praticamente nenhum estoque disponível.

Com aluguéis médios crescendo entre 8% e 9% no ano e ultrapassando R$ 30 por metro quadrado em São Paulo, a empresa diz mirar oportunidades geradas pela competição entre players do e-commerce, como Mercado Livre, Shopee e Amazon, que impulsionam demandas por entregas em 24 horas.

Nova gestora e plataforma de serviços

Para ampliar a capacidade de investimento sem depender exclusivamente do capital próprio, a Log criou a Log Capital, uma gestora destinada a atrair sócios externos — fundos, investidores institucionais e varejo — e viabilizar participação em projetos. Simultaneamente, a companhia lançou a Log 360, plataforma que reúne e amplia serviços oferecidos aos clientes, entre eles administração condominial, seguros e acesso ao mercado livre de energia.

“A ideia é quintuplicar a receita de serviços até 2030 e que isso represente 16% do nosso EBITDA”, afirmou Sérgio Fischer, CEO da Log, durante evento com analistas e investidores realizado em São Paulo na sexta-feira (22).

Reciclagem de ativos

O núcleo da estratégia é acelerar a reciclagem de ativos: a Log vende galpões maduros para fundos imobiliários e reinveste os recursos em novos empreendimentos. A maior operação até hoje foi um negócio de R$ 1 bilhão com um fundo do Itaú, fechado em fevereiro. A meta para 2026 é reciclar entre R$ 1,6 bilhão e R$ 2 bilhões em ativos, enquanto o volume de investimento previsto sobe para R$ 960 milhões no ano.

A demanda que sustenta esse plano inclui um contrato recente de 350 mil metros quadrados com um único cliente de e-commerce para operações em todo o país. Segundo o CFO Rafael Saliba, em projetos em que a Log aporta apenas 20% do capital, o retorno sobre o investido quase dobra em relação ao modelo tradicional. A gestora pretende lançar entre um e dois fundos por ano.

A Log se posiciona como o maior originador individual de ativos logísticos do Brasil, com participação estimada entre 10% e 15% nos novos desenvolvimentos, e defende vantagem de custo de construção de 20% a 30% sobre o mercado.

Serviços sob uma marca

A Log 360 consolida serviços já prestados de forma fragmentada e adiciona novos. O principal produto é a Log ADM, que hoje administra 56 empreendimentos e quase 3 milhões de metros quadrados, dos quais 60% pertencem a terceiros. A plataforma também integra operação de 2 mil câmeras de segurança, intermediação no mercado livre de energia — que gerou R$ 23 milhões em economia para clientes em 2025 — um marketplace de fornecedores e uma corretora de seguros recém-constituída.

Ambiente de juros e concorrência

A empresa afirma que juros elevados representam uma barreira de entrada para concorrentes: com a Selic acima de 13%, fundos imobiliários enfrentam dificuldade para captar recursos para desenvolver novos parques. Segundo a Log, concorrentes sem escala nacional têm mais risco ao operar fora do eixo Sudeste.

Enquanto players como Marq (3,2 milhões de metros quadrados de área locável) e Prologis (1,8 milhão) concentram atuação no Sudeste, a Log opera em 22 cidades e em todas as regiões do país. A empresa informou que tem hoje 984 milhão de metros quadrados — além disso, vendeu 1,7 milhão de metros quadrados ao longo de sua trajetória — e que, no plano Log 2 Milhões, 43% dos 2 milhões de metros previstos entre 2025 e 2028 estão no Nordeste.

Com uma base de 200 clientes ativos e mais de uma década de relacionamento, a Log afirma usar o plano de expansão dos locatários para decidir onde construir, o que resulta em pré-locação média de 80% e permite revisar contratos com maior agressividade. A taxa de renovação, que costumava ficar entre 89% e 92%, recuou para 70% em 2025; a empresa espera que o índice volte a subir gradualmente.

Com informações de Investnews