Os fundos imobiliários de grandes dimensões vêm ganhando espaço no mercado brasileiro. Segundo levantamento do InvestNews, existem 45 fundos com patrimônio superior a R$ 2 bilhões — um avanço de 55% em relação ao ano anterior — e o grupo aumentou 80% desde 2024.

Dois fundos já ultrapassaram a marca de R$ 10 bilhões: o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), com patrimônio de R$ 11 bilhões, e o Patria Log (HGLG11), que alcançou aproximadamente R$ 10,2 bilhões após incorporar outros fundos da mesma gestora.

Entre as companhias do setor imobiliário listadas na B3, apenas Multiplan e Allos têm valor de mercado superior a esses dois fundos, com cerca de R$ 14 bilhões cada. No entanto, especialistas ouvidos pela reportagem apontam que Kinea e Patria podem, nos próximos anos, chegar a patamares que os coloquem à frente dessas administradoras de shoppings.

Vantagens para pessoas físicas

Fundos com patrimônio elevado costumam oferecer ao investidor pessoa física benefícios claros. A diversificação é um dos principais: veículos bilionários frequentemente reúnem dezenas de imóveis, centenas de contratos de aluguel ou uma ampla carteira de recebíveis imobiliários, reduzindo o impacto de um único inquilino, imóvel ou crédito problemático sobre o resultado.

A liquidez é outra vantagem relevante. Grandes FIIs — entre eles Kinea Renda Imobiliária, Patria Log, CSHG Real Estate (HGRE11), BTG Pactual Logística (BTLG11) e Kinea Índices de Preços (KNIP11) — costumam negociar dezenas de milhões de reais por dia, o que facilita a entrada e saída de posições sem provocar grandes variações de preço.

Limitações do tamanho

O porte, porém, também impõe desafios. Veículos muito grandes precisam de operações de maior escala para que novas aquisições impactem efetivamente o patrimônio e a renda. Um imóvel de R$ 100 milhões que seria relevante para um fundo de R$ 500 milhões representa apenas 1% do patrimônio de um fundo de R$ 10 bilhões, limitando o potencial de crescimento acelerado.

No caso dos FIIs de papel, que investem em CRIs, a dificuldade é equivalente: fundos bilionários necessitam originar ou adquirir grande volume de operações de crédito para manter o patrimônio plenamente alocado, o que complica a busca por ativos com relação risco-retorno atraente em momentos de oferta reduzida.

A analogia entre fundos grandes e pequenos segue a mesma lógica do mercado de ações entre large caps e small caps. Em cenários favoráveis, fundos menores podem apresentar valorização mais rápida e, quando a Selic voltar a patamares de um dígito, potencialmente distribuir rendimentos mais elevados. Já fundos gigantes tendem a se comportar como índices, com menor volatilidade e menor potencial de valorização extraordinária.

Para investidores que buscam renda passiva previsível, liquidez elevada e menor risco específico, os fundos multibilionários costumam ser mais adequados. Quem busca valorização acima da média — e aceita mais risco — pode encontrar oportunidades em fundos médios, com patrimônio entre R$ 500 milhões e R$ 2 bilhões. montar uma carteira diversificada de FIIs é, segundo a reportagem, a forma mais eficiente de combinar os dois perfis.

Com informações de Investnews